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刘昌松的博客

 
 
 

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北京市慕公律师事务所主任。曾当10年军医,做过8年法官,现又有近10年律师经历。当过《中国律师》杂志特约撰稿人,做过《解放军生活》等杂志的专栏作者,爱写点法治时评,在法制日报、新京报、南方周末等报刊发表法治时评文章数百余篇。

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亲人之间更应厘清重大法律关系  

2014-03-19 12:06:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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亲人之间更应厘清重大法律关系


买卖房屋、借贷货币等重大法律法律关系,亲人之间也应厘清彼此的关系,否则,有可能既毁了彼此的生活,也毁了彼此的亲情。

 

亲人之间更应厘清重大法律关系 - 刘昌松 - 刘昌松的博客

       【2014317日央视今日说法报道】北京房山村民杨莹今年74岁,其夫阚大1992年过世。1997年,得知两年前已落户到城里的小叔子阚二,要将自己在农村建得豪华气派的老房卖掉,当时的叫价即达5万元,村里没人出得起,嫂子杨莹便动了心,决定购买这套房屋,长子结婚也可使用。

        19979月,小叔子将房屋交付给了嫂子,随后嫂子一家便搬至该房屋内居住。杨莹称,19984月,她卖掉了自己的老宅,凑齐了4万元给小叔子送去;由于是老房子,她还重新修整,还增建了房屋,小叔子也没有反对过。

  由于没有留字据,嫂子一直不踏实,但一家人也平静地在该房内居住10多年。2010年长阳地区拆迁,该房拆迁可能要得到200万元以上的补偿款,小叔子一家便要求嫂子一家允许他们将户口迁回该房,届时也能获得一份补偿款,此举遭到了嫂子一家的断然拒绝,两家由此产生了矛盾。

  杨莹通过咨询律师,在同阚二的通话时悄悄录了音,内容大致能反映出给付4万元买房的意思,再加上1998年乡政府及公安部门进行户籍普查登记时,杨莹将一家的户籍登记在这套房屋名下。这是该两项关键的证据。

        20105月,阚二以解除租赁关系为由向房山区法院起诉,要求杨莹腾退房屋。庭审中,阚二反复强调自己是将房租住给了杨莹,并没有卖房,杨莹拿出了上述两项证据,被法院采纳,阚二的起诉被驳回。阚二不罢休,在20113月改为返还借用物之诉,又向房山区法院起诉,再次被法院驳回。

       官司打赢不了,阚二只好来硬的,于20128月强行闯入嫂子杨莹家,靠着人多势众将杨莹一家赶出,将门锁拆掉,杨莹一家只好在村里租了一间破旧的屋子居住。

        接着,杨莹一纸诉状将阚二诉至法院,要求法院判令其返还该房。法院最终判决杨莹胜诉。宣判后,阚二提起了上诉,北京市一中院裁定维持原判。因不服生效裁判,阚二一家又向北京市高院提出了再审。据了解,高院已受理再审申请。

  申请再审不影响执行。房山区法院在做了20多次调解工作后,于2014213日强制执行,其场面充满了火药味。   

  一、产权不明晰是本案叔嫂房屋纠纷的根本原因   

   该案为什么会发生?为什么会演变成今天这个样子?我认为,主要是双方是亲人关系,而亲人之间发生的重大法律关系又没有很好的明晰产权;这种模糊地带最容易带给人假想的利益空间;一旦引发利益之争,双方的关系一般都是毁灭性的。

  试想,如果双方只是一般的村民关系,村民之间的房屋买卖之重大行为一定十分慎重,彼此会签订合同,甚至还可能找中间人作证,签字画押。若走了这套程序,即使因城市扩建,价值4万元的房屋后来增值到40万元甚至400万元,那也该人家买方发财,卖方最多只会产生当初要是没卖该房就好了的一丝悔意,而不会发生抢占买方房屋事件,更不会像本例一样酿成数场官司,彼此之间也还是和睦的乡亲关系。

  从法律上讲,产权明晰是避免纷争的前提和基础。对此,先秦时法家之一的慎子即明白这个道理。他说:一兔走,百人追之。积兔于市,过而不顾。非不欲兔,分定不可争也。意思是说,一个兔子跑,很多的人去追,但对于集市上的那么多的兔子,却看也不看。这不是不想要兔子,而是所有权已经确定,不能再争夺了,否则就是违背法律,要受到制裁。

  俗话说:亲兄弟,明算账。这话绝对至理。亲兄弟若还在父母的羽翼下成长,未分成不同的经济利益单位时,明算账的意义当然不大,但一旦分家,彼此成了不同的利益主体,若发生重大经济往来时,就一定要厘清好彼此的法律关系,甚至不要搞悄悄录音之事。因为你这方悄悄录了音,还只是你一方清楚了法律关系(由于是偷录,本身即存在对对方不尊重的道德拷问,往往像本例一样,在打官司时才拿出来);对方不知道这方已经录了音,还误认为双方关系只处于口说无凭的模糊状态,自己一方对房屋等相关事项还有很大的利益空间,一旦官司打起来,就不可收拾了。

  因此,亲人之间,放大到朋友之间,尤应记住口说无凭,立字为据先小人,后君子的古训,在如今亲人或朋友之间的经济往来日益频繁的情况下,更要明白你的是你的,我的是我的之产权明晰的好处。拿北京为例,因为房子产权问题、拆迁补偿问题,之前的产权明晰不够,拆散了多少家庭,毁掉了多少亲情!虽没有一个具体的统计数字,若统计出来一定是一个惊人的数字,因为光我一名律师所代理了近郊拆迁补偿引发的家庭纠纷案就有十来起,涉及四五个区县,可见问题的严重。一些朋友原来关系很好,由于借了钱没有借据,借款一方一看有空子可钻,在巨大的利益诱惑前面,便选择了赖账,试想想,这样处理后朋友还能做得成吗?贷款一方赖账虽然可恨,但出借一方未积极地要求明晰法律关系,也有一些责任。

  二、本例发生了三次起诉、一次上诉、一次申请再审、一次强制执行,这些都是既伤害亲情又浪费司法资源的无法律价值之举

  凭心而论,阚二一家原本是不错的,是村里首先富起来的村民,也率先进城成了市民。自己富起来后不忘帮助相对困难的哥哥阚大,在阚大1992年发现晚期癌症住院时,也为其无偿其支付了上万元的医疗费;在阚大去世后,阚二决定卖掉乡下房屋,在房价一再上涨的情况下,还将叫价5万元降到4万元卖给大嫂,而且大嫂一家在住了一年后才凑齐款项交给小叔子,这无疑又体现了亲人之间的情谊,都值得肯定。但在10多年后,4万元卖给大嫂的房屋一下要增值到200万元了,翻了50倍,原来那么好的叔子一家也不得不打起了主意,想到4万元只是悄悄给了,认为4万元买卖房屋之事,只有天知地知你知我知,他才敢于打官司——人在巨大利益的诱惑面前,心里是何等的脆弱呀。

  房子已让大嫂一家居住了10多年,阚二现在想收回房屋,以什么理由呢?找了半天,他找了一个解除租赁关系的案由去起诉。而打租赁官司,肯定要谈租期多少、租金标准几何,为何要收回租赁房屋,显然阚二对此毫无准备;在这种情况下,大嫂一方拿出自己原来有房的证据,住进叔子房屋后又将自己房屋卖掉的证据,左右邻居都知道大嫂一方是买阚二房屋的证言,即使大嫂一方拿不出录音证据,在阚二不能证明租赁关系的情况下,再考虑农村房屋买卖没有过户一说,亲人之间买卖房屋一般不留字据的惯例,法院也应驳回阚二的请求。

  当然,大嫂有了录音证据,能够直接证明自己对诉争房屋享有所有权,能更积极地反驳对方所谓租赁的主张,让法院能够确认其享有房屋的所有权,可以起到以攻为守的目的。

  阚二输了解除租赁关系的官司,又挑起了返还借用物之诉的另一场官司,该场官司输掉就更是必然了——找一个相对接近的理由都未打赢官司,找一个更远的理由就能打赢官司了?房山区法院一审判处其败诉后,他还提起了上诉,北京一中院二审维持原判又是必然的。也不知阚二是怎样想的——倒贴诉讼费打这些场明知打不赢的官司,干了那么多“赔了夫人又折兵”的傻事。

  阚二现在又向北京市高院申请了再审,这当然是他的诉讼权利,北京高院也受理了他的申请,这是高院的义务(符合条件即应受理);但受理再审申请不等于决定再审(决定再审说明原审判错了,一般都要改判的,决定再审案只占申请再审案中很小的比例),若没有奇迹发生,北京高院很快会以通知的形式,驳回他的申请。阚二不明白,在法律上失理后,扳不回来就是扳不回来了,再挣扎只会伤害别人的同时,也严重地伤害自己。

  阚二更愚蠢的是,强占大嫂的房屋,逼得大嫂打第三场官司(停止侵占、返还房屋之诉),在大嫂赢了官司后,还拒不执行;幸亏房山法院强调本案的家庭纠纷性质,强调人性化执法,给阚二一家做了20多次工作,搁到有些地方,移交公安机关,以拒不执行判决、裁定罪立案,追究阚二等人的刑事责任,也未尝不可。

  三、顺便谈谈农村房屋买卖问题,回答本案中叔嫂之间的房屋买卖能否称之为“小产权房交易”

  在我国,关于房屋买卖的法律,主要是《城市房地产管理法》,它对城市房屋买卖作了详细规范,有专门的登记部门和相关的登记簿。而对于农村房屋买卖,没有一个《农村房地产管理法》,也没有专门的管理部门,更没有相关登记簿,这一块的法律几乎是一个空白。一旦出现农村房屋买卖纠纷,由于缺乏法律规范,解决起来就比较困难。

  当然,农村房屋买卖也不是一点规范也没有,《土地管理法》中即有一点点零星的规定,即农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准(第62条)。该规定隐含着,村民的住房毕竟是自己的,是享有所有权的,当然也是可以出卖、出租的;二是出卖、出租后,村民再以自己没有房住,来申请一块新宅基地建房,不会得到批准——法律想通过这种消极的方式来控制农村多建住宅用房的问题。

  但对村民可将自己的房屋出卖给谁,法律没有直接作出规范,可结合《土地管理法》第63条的规定来理解。第63条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。该条规定说明,一是农民集体所有的土地的使用权虽不得出让、转让或者出租用于非农业建设,但农民集体土地使用权可以出让、转让或出租用于农业建设,土地承包经营权就是据此产生的,土地承包经营权形成后,也是可以转包、转让或出租的;二是乡镇企业对农民集体土地的使用,中用于非农业建设的特例,万一乡镇企业破产(得以破产财产转让后还债)、被城市企业兼并(成了城市企业的一部分,主体发生变化了)了,由于乡镇企业的厂房所有权要转移,相应的土地使用权也应允许同时转移(不然,只有房屋所有权,而不享有相应地块的使用权,房屋就成空中楼阁了),这是一个例外。

  这就引出了另一个问题,既然村民对自己的住房享有所有权,依法可以出卖,如果对这种出卖没有任何限制,城市居民也可以成为买者,那么他除买到了村民房屋的所有权外,当然也就取得了相应地块的农民集体土地使用权,不然,所买房屋同样成了空中楼阁,也无法存在了(政府上称为“房随地走,地随房移”)。由于城市居民不是农业生产者,城市居民的居住用房的土地使用权,无论如何不能解释为用于农业建设,而只能解释为用于非农业建设,如果这样一放开,就相当于法律规定了农民集体所有土地的使用权可以转让用于非农业建设了,这显然与《土地管理法》第63条的规定是相背的。

  因此,将第63条与第62条结合起来理解,村民之间彼此进行的房屋买卖,确实相应地转让了房屋所占地块的土地使用权,由于村民是农业生产者,村民住宅用地的使用权,属于广义的用于农业建设之使用权的范畴,不违反农民集体所有的土地的使用权不得转让用于非农业建设的规定;当然,若村民将自己所有的房屋转让给城市居民,即相应地转让了房屋所占地块的土地使用权用于了非农业建设,因而违反了农民集体所有的土地的使用权不得转让用于非农业建设之强制性规定,这种转让是无效的。村民之间彼此进行的房屋买卖不违法,依当然解释,村民若进城变成了市民,将乡下的房屋卖给房屋所在村的村民,法律更不应禁止了。

  也就是说,《土地管理法》第62农村村民出卖住房后,再申请宅基地的,不予批准之规定,其中的出卖住房,只是指在村民之间出卖(包括进城后市民向村民出卖),而不包括村民向市民出卖,前者有效,后者无效。由于房屋所有权没有期限限制,宅基地使用权也无期限限制,因此,村民向其他村民(或已转化为市民)买到的农村房屋,农村房屋的所有权和宅基地使用都是没有期限限制的,如果称城里住宅为“70年大产权房,那样村民合法的农村住宅(包括购买其他村民住房所产生的住宅)是一种没有70年期限限制的更大的产权房(房屋能否住得100年或更久是另一回事),当然不能称之为小产权房。本案中,小叔子阚二将农村房屋买给其嫂子杨莹,不能称为小产权房买卖。小产权房交易,特指城里人购买农村房屋的买卖,为目前法律所禁止。

        即使根据十八届三中全会画出的改革路线图,20141号文件也只是指出,在保障农户宅基地用益物权前提下,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。但根据规定,宅基地只能在农村内部流转,因而宅基地房屋在流通或变现方面较弱,很多银行不接受这类房屋的贷款申请。因而即使有中央层面允许宅基地抵押、担保、转让,但要将落到实处,应继续推进地籍调查和集体建设用地使用权确权登记颁证。还需要在法律、政策方面加以完善,实现宅基地的流通。在解决路径上,有人建议以城乡建设用地增减挂钩为基准,采取重庆地票、天津宅基地换房等方式来实现。

  与此同时,一号文件还强调了各地不得自行其是、抢跑越线,这意味着全面推进宅基地住房流转的时点仍未到来,宅基地放开还有待时日,不能对此抱有太高期许,因而宅基地相关改革在短期内不会对城市房地产市场产生较大冲击。

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