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北京市慕公律师事务所主任。曾当10年军医,做过8年法官,现又有近10年律师经历。当过《中国律师》杂志特约撰稿人,做过《解放军生活》等杂志的专栏作者,爱写点法治时评,在法制日报、新京报、南方周末等报刊发表法治时评文章数百余篇。

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“小产权房”有望都转正,补缴“出让收入”待细化  

2013-10-30 06:39:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“小产权房”有望都转正,补缴“出让收入”待细化

 

根据383方案,《土地管理法》将大修,小产权房有望全部获得转正。根据购买小产权房的时期不同、地理位置不同,补缴土地出让收入的标准会有区别,国家定会在不久的将来会出台更细致的政策;“补缴一定数量的土地出让收入”,补缴者应当是业主,接受补缴者应是村集体或者直接为农民,但绝不能是国家。

 

国研所为十八届三中全会提供改革路线图的“383方案”(以下简称《方案》)指出:“构建平等进入、公平交易的土地市场。在规划和用途管制下,允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场,形成权利平等、规则统一的公开交易平台,建立统一土地市场下的地价体系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。随着农村集体建设用地直接入市,相应收缩政府征地范围,逐步减少直至取消非公益性用地的划拨供应。在集体建设用地入市交易的架构下,对已经形成的小产权房,按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入,妥善解决这一历史遗留问题。

农村集体建设用地直接入市,这是大家期盼已久的政策,当然符合民意。但方案中“在集体建设用地入市交易的架构下,对已经形成的小产权房,按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入”,却存在一些法律问题。

多数情况下,老百姓是在买不起城里的大产权房的情况下,到农村买了“小产权房”,小产权房卖得便宜,正是它吸引人的地方;而许多小产权房本就是村集体开发后卖给业主的,虽然在当时是违法的,但并不违反公平、自愿、等价有偿的市场交易原则。

现在让业主补缴一定数额的费用将其转正,变成可以流转、抵押、出租的真正财产,业主当然高兴;如果数额不大,一般也是愿意的。但这里存在这样几个问题值得研究。

《方案》使用的术语补缴一定数量的土地出让收入”语焉不详,让人感到怪怪的。在没有建立农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场的背景下,一定范围的“小产权房”转正成商品房的基本做法是,应先补办土地征收,将业主房屋使用的集体土地之土地性质变更为国有土地,再由国家将该国有土地出让给业主,由业主相应补缴的一大笔“土地出让金”。

而《方案》却称“补缴一定数量的土地出让收入”,试想,谁获得了小产权房的“土地出让收入”,似乎应是农村集体;由农村集体向谁补缴土地出让收入,向国家吗?似乎也不像!因为现在要解决的问题就是,不能让国家垄断土地出让一级市场——低价把农村土地征收上去,再高价卖给业主,赚取其中的巨额土地差价,供养地方财政(即土地财政),而要使农村集体和农民直接成为自己所有土地出让的受益者。既然国家有了新的政策态度,就不能再向农村小产权房攫取“最后一桶金”了。

那么,是方案的出现了笔误,将“补缴一定数量的土地出让金”误写成“补缴一定数量的土地出让收入”了吗?似乎也不是。土地出让金(land-transferring fees) ,是国家垄断土地出让一级市场的专用术语,指各级政府土地管理部门将国有土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款。现在《方案》在将来农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场的背景下使用的这一术语,正是想区别城镇国有土地出让而使用的。将来的格局应是,国家向国有土地使用者收取“土地出让金”;农村集体或农民向集体土地使用者收取“土地出让收入”。

这样说来,《土地管理法》将会大修,小产权房有望全部获得转正。根据购买小产权房的时期不同、地理位置不同,补缴的土地出让收入的标准会有所区别,国家定会在不久的将来会出台更细致的政策;“补缴一定数量的土地出让收入”,补缴者应当是业主,接受补缴者应是村集体或者直接为农民,但绝不能是国家。

可以想象,将来农民的房屋同城里的房屋一样,也有土地使用权证和房屋所有权证,可以转让、抵押或者出租,是个完全性的财产了;农民没有开发的土地,也可以直接出租,也可以自己开发成商品房后出售,“小产权房”的概念将消失,如此这般,定会使城镇房屋的价格大大降低。

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